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1、问：大师兄您好，600W资金打算全款买进的，想听听您的专业意见。我们自己在西城上筑和中粮锦云有物业只能用父母的名额，父母都70了，所以没办法贷款。

回复：西城上筑在宝中，2006年的楼盘，带海天学校，虽然学校还没出成绩，但是宝安中学的教学水平＋宝中这边的生源，这个学校成绩还是比较看好的。楼盘离壹方城400米距离，配套很完善，不过楼盘紧邻宝安大道，部分户型有噪音，2021年年初最高成交单价超过14万，现在10万出头。

中粮锦云在老西乡，12号线流塘站地铁口，未来还有15号线。2012年次新盘，带流塘小学和西乡中学，学校很一般。楼盘的购买群体除了本地购买力以外，还承接很多南山前海购买力外溢。但是楼盘周边环境一般，老小区和城中村比较多。2021年年初最高成交单价10万左右，现在8万左右。说实话，一路向西的概念已经炒太高了，同样的预算去红山买配套会好很多，城市面貌也好太多。

(资料图片仅供参考)

所以我更建议你把中粮锦云卖掉，再加手上的600万买套更优质的，福田南山都可以。具体的标的选择还得看你的收入情况。

2、问：大师兄你好。 目前在罗湖缤纷时代家园有一套小两房， 用于小孩上学的。 月供15000。2017年入的，到年底手头会有100左右子弹，想再投资一个小房子，不知道该选择哪里。 想请大师兄给个建议。

回答：缤纷时代家园带螺岭外国语实验学校（小学部），全深圳排前几的小学，不过初中一般般，这就是罗湖学位房尴尬的地方，深中附近的学位房是小学不行，初中很强。所以在罗湖希望孩子小学初中都上名校，中间必然要换房。福田南山更多九年制的学校，名校也更多，小学初中更均衡一些。孩子的成长从小学到初中不换地方是最好的。

螺岭的学位房2021年初最高超过10万单价，学位+湖贝旧改，很多上学兼顾投资的，或者纯投资的冲进来，但是这一片基本都是小户型，花园小甚至没有花园，容积率高，居住体验比较差，以东门168，京基东方华都，都心名苑等为代表。所以在大学区，名校集团化的大方向下，房子的学位属性降低。在房住不炒的背景下，投资客减少，关注居住品质的自住买房者变多。

如果小孩还没上小学，建议你把罗湖的这套置换掉，去福田买个小学初中都比较好的三房学位房，同时兼顾到较好的居住环境。如果小孩已经上学了那就等接近上初中的时候再置换，100万现金没什么可投的，当然也可以现在就置换，自己在螺岭附近租房住或者把小孩转学。

3、问：大师兄您好，想在后海附近换一个900以内的，昨天去看了几套房子，感觉楼龄比较旧了，而且1000以内预算真买不到喜欢的房子了。所以也打算宝中看看，宝中的房子价格和后海以及蛇口差不多了，楼龄新一点，主要是小孩上学，另外也想改善下居住。

回复：后海的房子都比较老，不过配套很成熟，居家氛围浓厚，后海1000可以考虑蔚蓝海岸了，带北师大南山附小和附中学位，也还可以。蛇口的次新房1000只有栖游家园这种小三房可以买到，万科蛇口公馆差不多也在1100，但是学校很一般。带育才学位的海境界一期小三房1100还能买到。其他像雍景湾，海月华庭，后海公馆这些就更高了。不过蛇口新房招商花园城二期1000可以买到三房，但是独栋产品，没有花园社区。

宝安中心区学校好点的，宝安中学教育集团海天学校，还没出成绩。宝安实验学校，全深圳前30名，拿着1000的预算似乎也买不到好一点的三房，海天学校可以看看丽晶国际和天健时尚空间，但都是同片区的下等马。当然还有一种选择，打新都市茗荟二期和鸿荣源胤璇。

4、问：大师兄，您好，请问卖了福中福商业城的小两居，现在在福中福商业城居住，小区有大型菜市场，福中福菜市场，这是宝中附近的唯一的大型菜市场，但该小区商住两用，且部分物业有产权纠纷，小区老旧管理很差，旧改遥遥无期，房屋较小，打算准备二胎，就打算置换。

买宝源路上的碧湾雅园三房如何？两处距离不远，都在宝中二环上。自住兼保值，要是将来增值最好，我一直在关注您的文章，比较看好前海，以后前海高端商务人士会住宝中，本小区在宝中边上，买不起宝中一环了，考虑在附近住着比较熟悉习惯了，碧湾雅园电梯房，对面财富港人人乐，附近地铁一号线坪洲站，旁边渔业新村旧改项目被万科拿下，一条路上，宏发开发的旧改项目，前城QCC已初具规模，前城下有大型商业大仟里。地铁15号会从海城路上经过，附近学校很多，综合以上结合预算就考虑这边。大师兄意见如何。

回复：卖掉福中福是明智的选择，楼龄老，周围环境一般。不过置换的标的选择一般，碧湾雅园的品质一般，没什么花园社区。旁边就是渔业新村，环境一般，虽然万科已入场，但是旧改周期长，目前项目还没立项，旧改周期还长着呢，十年起步，改完以后碧湾雅园楼龄都超过20年了，未来面对旁边的新房，周围的次新房更没有优势。并且城中村拆除重建阶段带来的灰尘和施工噪音问题是非常影响生活品质的。

具体的其他标的选择还需要你提供买房之后的资金情况和家庭收入支出情况来做推荐。

5、问：我刚出手一套龙岗的房子，到手300万，2015年我错过了卖出龙岗房子买入龙华房子的机会，现在不能再错过了，资本得来不容易，要倍加珍惜。想投资再买入一套小学+初中学位，并且保值增值的房子，老婆的首贷名额还在，请问可以做三成吗？如何选择？

回复：感谢付费咨询。现在五成六成改三成的方法有两种，第一种是真离婚，没有贷款记录的一方可以3成首付，贷7成。这种方案有道德风险，万一离婚了不复婚怎么办，所以慎重！第二种是全款买房然后再抵押贷出来7成，甚至贷出来8成。

300万资金可以挑选800-900万的标的，福田可以看看梅林片区的深中梅香学校，还没出成绩，有可能会有惊喜，楼盘关注嘉鑫阳光雅居，绿景虹湾花园。南山可以看看中科院先进实验学校，楼盘关注深云村。可以看看南山实验园丁学校，楼盘关注豪方天际。

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